Xây dựng nhà ở là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự tham gia của nhiều bên liên quan, trong đó chủ đầu tư và nhà thầu là hai bên chính có vai trò quan trọng. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, không ít lần các bên gặp phải những mâu thuẫn và xung đột về các vấn đề như hợp đồng, thiết kế, thi công, nghiệm thu, quyết toán. Những xung đột này không những gây ra những tổn thất về thời gian, chi phí, chất lượng, mà còn ảnh hưởng đến mối quan hệ và lợi ích của các bên. Vậy, nguyên nhân gây ra các xung đột là gì? Các xung đột thường xảy ra ở những giai đoạn nào của quá trình xây dựng? Các xung đột có thể được giải quyết bằng những biện pháp nào? Đó là những câu hỏi mà bài viết này sẽ cố gắng trả lời, nhằm giúp bạn đọc có cái nhìn toàn diện và sâu sắc hơn về vấn đề xung đột giữa chủ đầu tư và nhà thầu trong quá trình xây nhà.
Xung đột về hợp đồng:
Các bên có thể có những hiểu lầm, bất đồng hoặc tranh chấp về các điều khoản, quyền lợi và nghĩa vụ của hợp đồng, như phạm vi công việc, tiến độ, chi phí, chất lượng, điều kiện thực hiện, phương thức thanh toán, phương án xử lý rủi ro . Một số ví dụ cụ thể về các xung đột về hợp đồng là:
- Chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu thực hiện các công việc ngoài phạm vi hợp đồng mà không có lệnh thay đổi kỹ thuật hoặc không thanh toán thêm cho nhà thầu .
- Nhà thầu không hoàn thành công việc đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng, gây ra sự chậm trễ, thiệt hại cho chủ đầu tư .
- Chủ đầu tư không thanh toán đầy đủ và đúng hạn cho nhà thầu theo các đợt thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng, gây ra khó khăn về tài chính cho nhà thầu .
- Nhà thầu không đảm bảo chất lượng công trình theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn đã quy định trong hợp đồng, gây ra sự sai lệch, hư hỏng, sự cố cho công trình .
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không tuân thủ các điều kiện thực hiện hợp đồng, như cung cấp thông tin, tài liệu, bảo hiểm, bảo lãnh, cấp phép, giấy phép, báo cáo, hồ sơ .
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không thực hiện đúng phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng, như thanh toán bằng tiền mặt, chuyển khoản, hối phiếu, trái phiếu, vật chất .
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không thực hiện đúng phương án xử lý rủi ro đã thỏa thuận trong hợp đồng, như phân chia trách nhiệm, chia sẻ lợi nhuận, bồi thường thiệt hại, giải quyết tranh chấp.
Xung đột về thiết kế:
Các bên có thể có những khác biệt, mâu thuẫn hoặc thay đổi về các yêu cầu, giải pháp, thông số kỹ thuật, bản vẽ, phối hợp thiết kế của công trình, ảnh hưởng đến tính khả thi, hiệu quả, an toàn và thẩm mỹ của công trình . Một số ví dụ cụ thể về các xung đột về thiết kế là:
- Chủ đầu tư có những yêu cầu về thiết kế không phù hợp với điều kiện địa hình, địa chất, khí hậu, môi trường, pháp lý, kinh tế, xã hội của khu vực xây dựng .
- Nhà thầu có những giải pháp thiết kế không đáp ứng được các yêu cầu về chức năng, công năng, độ bền, độ tin cậy, độ an toàn, độ thẩm mỹ của công trình .
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu có những thay đổi về thiết kế trong quá trình thi công, gây ra sự phức tạp, tốn kém, chậm trễ, sai lệch cho công trình .
- Nhà thầu có những lỗi và thiếu sót trong việc lập bản vẽ, thông số kỹ thuật, phối hợp thiết kế, gây ra sự khó hiểu, mâu thuẫn, không nhất quán cho công trình .
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không tham gia hoặc không phối hợp tốt trong việc thảo luận, thống nhất, duyệt, phê duyệt, kiểm tra, kiểm soát các vấn đề liên quan đến thiết kế.
Xung đột về thi công:
Các bên có thể có những xung đột về việc phân công, phối hợp, giám sát, kiểm tra, đánh giá, sửa chữa, bảo trì, bảo hành các công việc thi công, liên quan đến nguồn lực, vật liệu, thiết bị, công nghệ, phương pháp, tiêu chuẩn, quy trình, chất lượng, an toàn lao động . Một số ví dụ cụ thể về các xung đột về thi công là:
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không phân công rõ ràng, hợp lý, kịp thời các công việc thi công cho các đơn vị, nhân viên tham gia thi công, gây ra sự lộn xộn, mất thời gian, hiệu quả .
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không phối hợp tốt, kịp thời, đồng bộ các công việc thi công giữa các đơn vị, nhân viên tham gia thi công, gây ra sự trùng lặp, mâu thuẫn, xung đột .
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không giám sát, kiểm tra, đánh giá, sửa chữa, bảo trì, bảo hành kịp thời, nghiêm túc, chính xác các công việc thi công, gây ra sự sai lệch, hư hỏng, sự cố, tai nạn .
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không cung cấp đầy đủ, kịp thời, chất lượng các nguồn lực, vật liệu, thiết bị, công nghệ cần thiết cho việc thi công, gây ra sự thiếu hụt, lãng phí, lỗi thời, lạc hậu .
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không áp dụng đúng, hiệu quả các phương pháp, tiêu chuẩn, quy trình thi công đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Xung đột về nghiệm thu:
Các bên có thể có những xung đột về việc đo bóc, kiểm tra, xác nhận, thanh toán khối lượng công việc đã thực hiện theo hợp đồng, liên quan đến định mức, đơn giá, phương pháp, công cụ, tiêu chí đo bóc, cách thức nghiệm thu, xử lý khối lượng phát sinh, khối lượng dở dang, khối lượng bị che khuất . Một số ví dụ cụ thể về các xung đột về nghiệm thu là:
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không đo bóc, kiểm tra, xác nhận khối lượng công việc đúng định mức, đơn giá đã thỏa thuận trong hợp đồng, gây ra sự thiếu chính xác, công bằng, minh bạch trong việc thanh toán.
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không áp dụng đúng, hiệu quả các phương pháp, công cụ, tiêu chí đo bóc khối lượng công việc, gây ra sự khó khăn, mất thời gian, lãng phí cho việc nghiệm thu .
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không thực hiện đúng, kịp thời, đầy đủ các thủ tục, hồ sơ, báo cáo liên quan đến việc nghiệm thu khối lượng công việc, gây ra sự chậm trễ, rắc rối, mất tin cậy cho việc thanh toán.
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không xử lý kịp thời, hợp lý các khối lượng phát sinh, khối lượng dở dang, khối lượng bị che khuất trong quá trình thi công, gây ra sự tranh chấp, mâu thuẫn, thiệt hại cho việc thanh toán.
Xung đột về quyết toán:
Các bên có thể có những xung đột về việc quyết toán chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, chi phí quản lý, chi phí bồi thường, chi phí phát sinh, chi phí khắc phục sự cố, liên quan đến nguyên tắc, cơ sở, phương thức, thủ tục, thời hạn, hồ sơ quyết toán . Một số ví dụ cụ thể về các xung đột về quyết toán là:
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không tuân thủ đúng, đầy đủ các nguyên tắc, cơ sở quyết toán đã thỏa thuận trong hợp đồng, như nguyên tắc thực tế, nguyên tắc hợp lý, nguyên tắc minh bạch, cơ sở hợp đồng, cơ sở định mức, cơ sở đơn giá.
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không áp dụng đúng, hiệu quả các phương thức quyết toán đã thỏa thuận trong hợp đồng, như quyết toán theo khối lượng, quyết toán theo giá trị, quyết toán theo tỷ lệ, quyết toán theo thời gian.
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không thực hiện đúng, kịp thời, đầy đủ các thủ tục, hồ sơ, báo cáo liên quan đến việc quyết toán, như lập hồ sơ quyết toán, kiểm tra hồ sơ quyết toán, duyệt hồ sơ quyết toán, nộp hồ sơ quyết toán.
- Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không thực hiện đúng, kịp thời, đầy đủ việc thanh toán các chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, chi phí quản lý, chi phí bồi thường, chi phí phát sinh, chi phí khắc phục sự cố theo thời hạn, tỷ lệ, điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Qua bài viết, chúng ta đã cùng tìm hiểu về các nguyên nhân, giai đoạn, loại hình và biện pháp giải quyết các xung đột giữa chủ đầu tư và nhà thầu trong quá trình xây nhà. Các xung đột này không những gây ra những tổn thất về thời gian, chi phí, chất lượng, mà còn ảnh hưởng đến mối quan hệ và lợi ích của các bên. Vì vậy, để hạn chế và ngăn ngừa các xung đột, các bên cần tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật, hợp đồng và các văn bản hướng dẫn liên quan đến việc đo bóc khối lượng, nghiệm thu, thanh toán và quyết toán. Ngoài ra, các bên cũng cần tăng cường giao lưu, trao đổi, thống nhất và hợp tác trong quá trình nghiệm thu, thanh toán và quyết toán khối lượng. Các bên cũng cần nâng cao năng lực, trình độ và ý thức trách nhiệm của các nhân viên tham gia đo bóc khối lượng, giám sát, thi công. Như vậy, chúng ta có thể xây dựng một môi trường làm việc hòa bình, hiệu quả và bền vững cho các dự án xây dựng.
